廣州某小區改房出租引爭議 全國各地對隔斷房監管尚無統一辦法

作者: admin 分類: 科技 發布時間: 2019-11-19 14:24

“把一套三房改造成四個不同面積的單間獨立出租,一間27平方米的房間可租到每月2330元,兩間約12平方米的房間分別租1890元和1930元,另一個約6平方米的房間則可以租到1560元。”一位來自廣州市海珠區中海錦榕灣小區的居民劉先生對記者表示,這意味著這家長租公寓企業在他們小區改這么一套房,每個月就可以獲得7710元的租金收入,若長租公寓企業通過引導租房簽訂租金貸,還可以撬動更多資金。

近年來,為追求商業利益最大化,一批分散式長租公寓企業,一方面在全國各地高速擴張,另一方面也因為潛在的擾民和安全隱患引來不小爭議。事實上,記者調查發現,租房公司采用的“N+1”模式在長租公寓行業由來已久,對于隔斷房的監督管理,各個城市至今尚無統一做法。

現象??

各地“改造”遭遇居民頻繁投訴

眼看著同一個小區的三套住宅商品房被分別改造成所謂的“四室一廳”后公開出租,劉先生掩不住一臉的失望和無奈。

從這家公司的施工設計圖紙上可以看出,這套房間改造后原本是要有兩個廚房和兩個衛生間的,而這是監管部門不允許的。得到消息后,鄰居很快通過廣州12345政府服務熱線向有關部門進行了投訴。

“把三房改成四房單獨出租,這不就是搞變相的房中房嗎?”劉先生告訴南方日報記者。居民投訴的理由是,改造用來出租的房屋未經登記備案,屋內間隔等設施使用了不安全材料,加上這種“N+1”的改造模式存在諸多隱患,在其他城市也受到過政府嚴格查處,在住宅區內搞經營還很容易擾民。

不過,政府接到投訴后很快安排當地所在城管部門跟進調查并回復他們,監管部門已督促這家公司限期辦理備案登記手續,經現場核查該公寓沒有隨意改變房屋結構,也未違反出租屋的規定。同時,有關部門已明確要求依法加強改造規范管理,同時負責根據建筑設計防火規范,完善公寓消防設備配置和消防警報系統安裝,消除消防安全隱患。

其實,在北京和深圳,自如等一些企業已經多次被監管部門查處并要求對違規改造的房源進行整改或恢復原狀。

行業??

分散式長租公寓呈井噴式發展

當前,我國正大力培育和扶持住房租賃市場發展,一方面,以萬科、龍湖、碧桂園為代表的一批大型房企陸續以重資產投入和做大增量的方式,迅速創立了自主的集中式長租公寓品牌,而另一方面,以自如為代表的一批社會資本,則以輕資產投入和盤活存量的方式,全面發力分散式長租公寓。

在北上廣深四座一線城市,廣州是租住比最低的城市,僅為20%,而長租公寓在整個住房租賃市場占比也不足3%,廣州目前仍然有著近300萬的龐大租房人口,有著廣闊的發展前景。伴隨著國家近年不斷釋放各種利好政策,長租公寓作為一個新興產業正呈現出井噴式發展。

根據南方日報此前發布的《廣東長租公寓發展報告》顯示,截至2019年初,廣東規模以上長租公寓品牌企業運營管理房源50多萬套,預計2020年房源總量突破70萬套。廣州、深圳作為廣東租房人口最多的兩座城市,自然成為各路社會資本搶灘的重點市場。

然而,國內的住房租賃市場雖已啟動,亦有著萬億級的市場等待行業去開發,但長租公寓作為這個行業最核心的一類產品,其實際盈利能力卻面臨著巨大挑戰。根據業內調研顯示,我國核心城市的住房租金收益率不足3%。對于像泊寓這類以自持物業為主的租房企業來說,其有關負責人在接受南方日報記者采訪時曾表示,凈利能有1%—2%就不錯了。在整體運營成本較高、出租率和利潤率尚存較大不確定性的情況下,一些社會資本早在幾年前便自發形成了一種“N+1”的發展模式,即將單套住房中面積較大的客廳(起居室)改造成獨立的單間臥室出租給客戶使用。尤其是在2016年住房城鄉建設部明確表示“允許將現有的住房按要求改造后按間出租”,隨即,以自如、蛋殼等為代表的租房企業,開始在全國各大城市復制這一商業模式,并實現了規模的大幅擴張。

在廣東,規模以上的長租公寓品牌企業目前已接近200多家,這還不包括私人“二房東”。廣東省公寓管理協會常務副會長兼秘書長徐再軍向南方日報記者表示,長租公寓市場已進入參與主體多元化、市場規模不斷擴大、龍頭企業加速成長的階段。其中又以創業系、中介系、酒店系和開發商系四類長租公寓企業品牌發展最快。

監管??

各城對隔斷房管理尚未統一

在資本的大舉“入侵”下,租房市場也出現了一些不規范的現象。對此,廣東部分城市采取了有力措施加以整治。

事實上,在北京、深圳和廣州,近年有不少居民通過各種渠道向政府部門投訴,部分自如分店在進行隔斷房改造時,有的加建了廚房廁所,有的直接把非居住空間改成了臥室,還有的在改造過程中使用了不安全的建筑材料等。為了規范企業的經營行為,促進行業健康發展,北京、深圳等城市都曾經對上述市場亂象展開過鐵腕整治,極大地遏制了違規改造的加劇發展。

據業內人士反映,盡管集中式公寓的發展近年不斷加速,但大量分散在各個小區的隔斷房,作為一種租金相對較低的過渡性租房產品,在很多大城市還將長期存在。對于企業來說,暫時還是一種以空間換利潤的有效辦法。

在租房行業,“N+1”的模式已存在多年。“遺憾的是,雖然住建部此前明確鼓勵可以這樣做,但各地城市在管理上至今沒有統一的做法。”一位自如的業務員私下對記者說,二三線城市中杭州、南京、武漢、成都和蘇州是比較認可的,一線城市中僅上海、廣州有政策松綁,而北京和深圳則至今尚未明確,從而導致隔斷房在很多城市長期游走在政策邊緣,在住戶中被誤解的現象比較嚴重。

不過,徐再軍也表示,雖然各地的辦法不一樣,但有一點是達成了共識的,不管怎么改造,過道、廚房、衛生間、陽臺、儲物間和地下儲藏室等非居住用的空間,不得出租供人員居住,而單套住房改造不得加建廚房、衛生間。此外,就是所有工程要符合消防安全等有關住房標準要求。去年底,《廣州市房屋租賃管理規定(草案)》已經在省人大常委會有關會議送審,這意味著廣州有望成為繼蘇州之后第二個以地方立法對“N+1”合法化的城市。

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